长期以来做房地产的逻辑就是“看天吃饭”，通过对政策的预期，做好投资、融资、新开工、销售等准备，从而很多企业在最近6年前后，实现了超常规的发展。

　　这次大家之所如此期待《决定》，是因为在发展过程中，也都发现了发展模式的不持续、资源占有的不可持续、盈利方式的不可持续……那我们如何看待这次会议呢，是否真能厘清市场与政府的关系呢?

　　毫无疑问，会议的最大亮点应该是通篇未提房地产，却从土地供给、购买需求、金融杠杆、产业支撑、财政税收等诸多基本面来梳理影响房地产发展的各项基础因素。

　　从中长期来看，我们模拟推导了一下《决定》对房地产的影响。一种发展路径的假设是：集体建设用地入市流转，城市远郊建设用地复垦为耕地，近郊建设用地得到释放，农民户籍城镇化，集中到近郊居住，农村开始消亡，耕地成片类似美国农场的集约化利用并提高单位产值，农民获得原有耕地的固定收益与分红，农民财产权利得到提升，城镇化率大幅上升，以农民入户、城郊统建的方式完成“人”的城镇化，中小城市的密度进一步增加，建成区面积持续扩大，特大型和大型城市通过房产税、遗产税等财税手段，来完成资源的二次分配，确保基尼系数的稳定和地方财政池子的规模，并通过梯级征收的形式扩大持有成本，并稳定对房价的预期。

　　在此基础上，特大型城市依然将是“黑洞”，吸引着无数人投奔，但由于规模的控制和土地供应的限制，成交量将保持稳定，成交价格稳中有涨;大中型城市规模持续扩大，并形成房屋供应双轨制，土地释放量较大，商品房成交持续增长，价格保持稳定;小型城市人口密度进一步提升，但是通过统规自建的方式来获取住房，商品房在持续增长3至5年后开始下降。而且这里通过人口二胎的放松政策和家庭结构小型化的趋势来应对人口老龄化等潜在需求中枢的下移的困境。

　　基于此形式，房地产企业的商业模式也逐渐分化，率先完成金融化和规模化的企业将形成以类似“智慧城市”理念为主的项目开发，并在特大型和大型城市完成布局，市场集中度和占有率继续提升，而且个人认为国企这一轮改革效率或许会显著提高，资源获取和资金使用能力仍然强势，国企的发展仍将提高，政府也通过分红反哺城市;中等规模企业将确定特色经营模式，并通过此种模式与中大型城市形成勾地或合作模式，确保土地利润，并以“地产+服务”的概念(如某企业的“彩生活“服务模式)来完成销售房屋到销售生活的改变，以获取此轮城镇化的红利，并吸引足够的置业客户。而小型企业一部分将被淘汰，一部分将在中小型城市做一些开发难度较高、利润可观的项目，还有一部分企业或许会通过捆绑实业的方式寻求非宅地的发展。

　　这一切皆建立于市场是资源配置的根本，触动利益的改革能够施行。对于未来的深化改革，现在仍处于起步阶段，如果政府通过以“时间换空间”的方式，逐步去掉有形的行政之手，通过无形的市场之手来调节市场发展，大家的决策行为能够通过市场规律趋利避害，而不是“看天吃饭”，我想《决定》的最后一句“实现中华民族伟大复兴的中国梦”这个梦想一定能实现。