只有中国房地产市场真正实现转型，才会有未来繁荣发展的艳阳天

　　■易宪容

　　根据国家统计局数据测算，5月份，70个大中城市新建住宅销售价格按月下跌0.2%，为两年来首次下跌。也就是说，从国内各城市楼市的情况来看，市场出现了量价齐跌，房地产企业开始降价促销，部分投资者开始离开市场。这些现象都表明国内楼市的周期性调整已经开始。对于国内楼市的周期性调整，有人抛出“崩盘论”、“拐点论”，也有国际机构对国内楼市评级从稳定下调到负面。也有人反击，认为这是对国内低迷的楼市落井下石，不要“做空”中国楼市，当前中国楼市的周期性调整是正常的情况。对于这些争论，最核心的问题则是如何来理解当前中国楼市的周期性调整。

　　可以说，当前国内住房市场的周期性调整已经成为一种必然趋势。而且这种趋势是任何人都不可改变的事实。但是，对于市场这样一种必然趋势，为何会引起“做空”或“做多”，调整时间的长短、必然与偶然，调整的渐进或激进，崩盘或软着陆等激烈争论呢?最大的问题是用于讨论的当前楼市现象的概念体系不同，所得出的结论就完全不一样。

　　一般来说，对于这些争论本来就不是太重要的事情，因为尽管政策及言论会影响市场预期，但楼市的内在经济逻辑是无法改变的。也就是说，中国楼市如此疯狂地发展了十几年，以现在情况来看，要想继续再往前走已经是不可能了，国内楼市的周期性调整已经成了一种趋势。但是，面对市场的内存逻辑，市场对此争论为何会十分激烈，尽管这里触及到一定的利益关系，但是更多的原因是对于当前国内楼市所流行的两个错误概念，政府不能够界定所导致。

　　从2010年“国十条”开始，政府对楼市的一个基本原则就是遏制住房投资投机需求、鼓励自住需求，让国内住房市场由投资为主导的市场转向以消费为主导的市场，并要求通过经济杠杆来实现该目标。因此，当前楼市的周期性调整就是要现实这种转型。但是，由于住房产品是一种两栖产品(既用于投资也可用于消费)，产品性质不同，不仅其定价基础、价格运作方式不同，而且其市场行为方式及使用的概念体系等都有本质上的区别。

　　由于政府在原则上规定当前中国住房市场是一个消费为主导的市场，但又对这个消费为主导的住房市场概念体系没有清楚界定，当这个住房市场要转型(由投资为主导的市场转向以消费为主导的市场)，当这个市场要调整时，国内外不同的个人及机构就可能根据自己的需要对这种调整与转型做出不同的解释，从而使得民众对市场这种转型与调整的认知如在云里雾里，不知所从。

　　比如当前国内住房市场周期性调整，本来是由投资型市场向以消费为主导的市场转型。而住房为消费市场就得用其供求关系变化来讨论问题。但是，部分媒体及国外机构则用住房为投资品的术语“做空”或“做多”来解释。因为“做空”或“做多”是指市场价格完全取决投资者的预期。投资者预期价格会上涨就是“做多”，投资者预期价格会下跌就是“做空”。它与住房实体产品供求没有多少关系。说当前住房市场“崩盘”及“拐点”也是如此。如果用这种“做空”或“做多”概念来讨论当前住房市场的周期性调整，完全是“驴唇不对马嘴”。但是，由于政府没有对此概念进行清楚地界定，从而也就无法认清当前国内楼市周期性调整的本质特征，甚至于它也可能成为国内一些人想阻碍住房市场的周期性调整的有力武器。

　　因此，如何正确地引导国内楼市的周期性调整，既是国内楼市价格回归理性、住房市场持续健康发展的关键，也是中国经济中长期持续稳定发展的关键。而要做到这一点，首先要肯定的是当前国内楼市所面临的问题(比如中国经济的“房地产化”、房地产市场以投资投机为主导、房价过高及泡沫巨大等)，只有通过周期性调整才能走出困境，否则国内房地产市场陷入泥淖会越来越深，最后拖垮整个中国经济。

　　其次，房地产市场的周期性调整就是由一个投机投资为主导的市场向以消费为主导市场转型。由于两种市场的性质不同，其价格水平会有一定差距，因此这种房地产市场转型可能给国内楼市造成一定的震荡，甚至于短期对中国经济增长造成冲击。但这些都是前十几年房地产市场过度疯狂、超支未来发展所要付出的代价。如果这样小的代价都不愿付出，国内楼市的转型当然不可能。只有中国房地产市场真正的实现这种转型，才会又有未来繁荣发展的艳阳天。因为，国内消费性的住房市场不仅是一个无限巨大的市场，也将是一个持续稳定发展的市场。

　　第三，既然中国的住房市场要转向以消费为主导的市场，不仅在于政府要进一步对住房投机投资用信贷及税收政策来严格限制，而且要用消费型住房市场的概念来对当前现象进行分析与讨论(即市场供求关系变化决定楼市的价格水平)，以此正确地引导当前楼市的周期性调整，以此帮助国人清楚地认识住房市场未来的发展趋势，以此来引导居民住房消费的理性预期。否则，国内住房市场难以走上健康之路。(作者系中国社会科学院金融研所研究员)