楼市调控的穗六条出台，广州房地产市场开始发生微妙的变化。新政出台后，广州一手住宅市场量价环比齐跌。在穗六条中，购房门槛被进一步提高。现时，外来人员的置业难度越来越大，甚至不少本已经具备购买条件的人士随着新政的落地失去了置业的资格。环境的改变也使得市场的走势发生变化。在区域上拥有不限购优势的增城、从化两个区域成交开始大增。而在十区之内，更是兴起了一股商业公寓购买潮。近期不仅公寓项目密集推货，而这些产品也成为买家们抢购的目标。

　　从化增城收获“穗六条”利好

　　11月各地楼市政策频出，而广州也在18日正式出台限购从严令“穗六条”，整个月楼市可谓暗潮涌动。11月广州新房成交量价保持了下半年以来的一个拉锯后的平稳基调，涨跌幅均在10%左右浮动，但在中心区与近郊区以及单个区域上就出现了较大的波动。据搜房网数据监控中心提供的数据显示，11月广州新房网签8167套，环比下跌12%，全市均价11599元/平方米，环比下跌11%。越秀仅成交19套，大跌77%，中心六区成交均价23930元/平方米，为全年次低。

　　中心区成交受创，近郊区也不轻松。近郊区虽然整体成交量价波动比中心区还小，但是基本由区域两个极端拉扯而成。据搜房网数据监控中心提供的统计数据显示，11月近郊六区新房网签7109套，环比下跌11%，网签均价9745元/平方米，环比下跌4%。其中花都、番禺、萝岗三区成交量大幅下跌，跌幅分别为49%、30%和28%。

　　与其他区域成交价格双下滑的态势相比，增城、从化两个区域则显示出完全不同的强劲势头。据了解，在11月，从化当月成交827套，环比大涨88%，以一区之力拉平近郊区整体跌幅。记者发现，从化从11月首周开始，成交量每周都在上涨。

　　“此次的穗六条，关键是将外来人员的置业门槛提得更高了。拥有着不限购优势的区域自然成为吸引这些人群置业的地方。”有业内人士分析认为，穗六条落地后，增城从化作为不限购区域，市场行情看涨的迹象越来越明显。

　　按照穗六条的规定，将严格执行限购政策，抑制不合理住房需求，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)，即将非本市户籍居民家庭提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从之前的1年调整为3年。楼市调控新政策的落地使得不少已经拥有购房资格的外来人员重新被拒在置业门槛之外。失去了买房资格迫使这部分人群只能选择在增城、从化这两个不限购的区域买房。

　　公寓产品成为追捧目标

　　除了增城、从化成交大涨之外，记者近日在市场发现，不在限购范围之内的商业公寓产品市场热度瞬间被提高。

　　“近两周时间，到访我们项目的客户已超千组。”敏捷广场的负责人向记者表示，在穗门条出台后，商用公寓的行情是越来越高涨。以上述项目为例，由于属于商业地产范围，产品是商业用途，不在限购范围之内，近日就有不少外地人士前来看房。现时该项目仍未正式发售市场热度就已经非常高。

　　而在11月份公寓项目众多的番禺区，更是成为成交的重点区域。奥园集团旗下的奥园城市天地项目于11月23日正式开卖，推出首期LOFT公寓，为5号地块21层高的5栋、6栋，户型为为45—90平方米二至三房，层高4.5米。而这些产品开盘当天就已经受到买家大力追捧。记者发现，奥园城市天地的公寓产品开盘价并不低，达到了21000-25000元/平方米，折后毛坯均价也达到22000元/平方米。但这样的价位仍然阻挡不了买家的激情。据开发商提供的营销数据显示，该项目公寓开盘当天截止中午12点半，就已经成交约570套，去化率超6成。记者在奥园城市天地公寓开售现场发现，前来认购的人非常多，除了地铁盘吸引外，不限购成为买家们蜂拥而至最关键的因素。“原本只是想来看看，但新政使得我们根本买不了住宅，只能买公寓。”在现场，一位胡姓买家告诉记者，他由于没有本地户口，如果要在广州买房，唯一的选择也只有这种商住两用的公寓产品。记者看到，仅在早上，就已经很多买家围着临时销售中心，而据开发商提供的登记人数更是达到千人。

　　此外，近日开盘的另一个公寓项目“佳润云凯雅寓”人气也极为旺盛，更是成为公寓项目的“日光盘”。该项目位于广州大道北同和地铁站附近，由两栋16层高公寓组成，共570套单位，户型面积涵盖41-105平方米单间至三房，带精装修。佳润云凯雅寓11月24日开盘，货量为209套，折后均价更是达到28000元/平方米带装修，北向单位价格相对较低，也达到26000元/平方米。570套单位仅在开盘当天就已经售罄。

　　“买家转向商业已经成为趋势。以往只是集中在投资客，而现在，很多外来人士都会将公寓作为主要的置业目标。”番禺某公寓楼盘的销售总监向记者表示，“穗六条将原本的税缴年限从1年提升至3年，这对于不少打算近期购房成家的外来人员来说是把买住宅商品房的路完全堵上了。”据他透露，近期前来看公寓产品的购房者中不小一部分就是工作年限不长，也没有广州户口的外来年轻族群。据他分析，“穗六条”的出台让不少打算购房的朋友转向观望楼市，非本地户籍购房要“提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”被视为“穗六条”中最有杀伤力的规定。而公寓产品，由于其不限购不限贷、户型小、总价低的优势，不仅对投资群体有吸引力，同时还能满足不少外来刚需置业群体的需求。

　　年末公寓推货潮拉开序幕

　　商住两用的公寓的市场行情高涨也充分激起了开发商年末推货的信心。仅在近一个月，广州各区就有大量的公寓项目入市，而且面积从大到小应有尽有。在今年年末，广州兴起了一股公寓产品的推货热潮。

　　据不完全统计，仅在上周周末(11月30日-12月1日)广州十区二市就已经有6个楼盘推新，其中2个就是这种主推公寓产品的商业项目。而仅仅是公寓产品，就有超过1300套货量入市。其在上周末，两个推新的商业项目分别是珠江国际纺织城和敏捷御峰国际。其中，位于番禺华南板块的敏捷御峰国际为全新盘，公寓最小面积为40平方米，最低总价仅51万;位于海珠区的珠江国际纺织城上周六首次推出公寓，最小单位仅44平方米。

　　记者发现，在12月广州各区仍然会有大量的公寓产品推出市场。包括萝岗、番禺、南沙、增城等区域都将成为商住两用公寓货量密集的地区。值得关注的是，由于行情看涨情绪已经在升温，这些公寓产品在定价上也水涨船高，不少近郊公寓楼盘的开盘价格甚至两万元以上。